Какие документы нужны при совершении сделок с недвижимостью
03.07.2018

Какие документы нужны при совершении сделок с недвижимостью

По статистике более половины сделок, проводимых на территории Российской Федерации, касаются недвижимости (квартир, домов, земельных участков и др.). Только на первый взгляд, их проведение кажется простым. Между тем, подводные камни поджидают вас уже на этапе подготовки документов.

Формирование набора бумаг для сделок с жилой и нежилой недвижимостью — достаточно трудоемкий этап. В этой статье мы разберемся, какая документация вам потребуется? О чем важно помнить при ее подготовке? И как избежать ошибок?

Оглавление:

  1. Документация необходимая для сделок
  2. Полезные рекомендации
  3. Документы для сделок: типичные ситуации
  4. Где получить выписку из ЕГРН?

Документация необходимая для сделок

Обмен квартирами, дарение доли в загородном коттедже, покупка земельного надела — эти и другие сделки с недвижимостью требуют сбора внушительного перечня документов, без которых не удастся совершить ни одно юридически значимое действие.

Все документы условно подразделяются на 3 категории:

  • правоустанавливающие,
  • договорные,
  • сопровождающие.

Каждая категория может включать в себя до 10-15 документов — их количество зависит от конкретного объекта недвижимости, количества его собственников и других особенностей.

Правоустанавливающие документы

Документы этой категории предназначены для подтверждения принадлежности недвижимого объекта конкретному лицу (продавцу, дарителю и т.д.). Они должны быть готовы к моменту совершения продажи / дарения / иных действий.

Внимание! Ни одна сделка на территории Российской Федерации с участием жилых или нежилых объектов не может быть проведена без предъявления этих документов.

Обращаем ваше внимание на наиболее распространенные правоустанавливающие документы:

  • договор купли-продажи;
  • свидетельство, подтверждающее право на получение наследства;
  • судебное решение;
  • ДДУ (договор долевого участия);
  • договор дарения;договор мены;
  • договор ренты.

Это лишь небольшой список документации, доступной к использованию в качестве правоустанавливающей. Все эти бумаги удостоверяют право собственника распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению, а для второй стороны сделки служат подтверждением его добросовестности.

Убедитесь, что в правоустанавливающих документах, участвующих в вашей сделке, содержится информация о том, кому принадлежит право (субъект), на какую недвижимость оно возникает (объект) и какой вид права предусматривает.

Когда правоустанавливающая и регистрирующая право документация будет подготовлена к проведению сделки, приступайте к составлению следующей группы документов.

Договорные документы

Договорные документы конкретизируют вид сделки с недвижимостью, фиксируют права и обязанности участников, а также факт перехода права собственности. Их отличие от всей остальной документации — особый порядок составления: положения определяются либо одной стороной (как правило, отчуждаемым лицом) либо совместно (с взаимным учетом интересов).

Основные виды:

  • Предварительный договор.

    Документ начинает действовать после подписания сторонами, составляется ими самостоятельно и закрепляет намерения участников в дальнейшем заключить основное соглашение на условиях, определенных ими заранее. Если одна из сторон в будущем станет отказываться от сделки, то у второй стороны будет право на принуждение к ее заключению через суд.

    Обратите внимание! Наличие предварительного договора не обязательно, но специалисты сервиса «КТОТАМ.ПРО» настоятельно рекомендуют составить его, чтобы оставаться уверенным в выполнении обязательств второй стороной.

  • Договор.

    Он подготавливается сторонами сделки самостоятельно, после чего удостоверяется в нотариате. Порядок и требования к нему определены действующим законодательством. В сравнении с предыдущим документом его составление является обязательным при сделках с жилыми и нежилыми объектами недвижимости.

    Основные данные, указываемые в соглашениях, предметом которых выступает недвижимость:

    • конкретный вид сделки, проводимой в отношении жилых и нежилых недвижимых объектов (варианты: купля-продажа, обмен и др.);
    • информация о каждой стороне, участвующей в заключении договора (ФИО, паспортные сведения и др.);
    • данные, описывающие предмет сделки (полный адрес, метраж, этажность и иные характеристики объекта);
    • права и обязанности сторон, а также ответственность, применяемая за неисполнение ими положений соглашения;
    • дата и место подписания, росписи обеих сторон.

    Учитывайте, что существенные условия договора определяются индивидуально в зависимости от типа сделки. Например, при купле-продаже квартиры или участка важно указать стоимость объекта. Не рекомендуем ее сильно завышать или занижать, иначе сотрудники регистрирующего органа будут расценивать ваш договор как притворную сделку.

  • Передаточный акт.

    Этот документ подтверждает, что оба участника договора исполнили обязательства в надлежащем порядке (к примеру, произвели обмен загородными домами по заранее оговоренной стоимости). Акт приема-передачи включает реквизиты основного договора и документально закрепляет отчуждение недвижимого имущества.

    Если акт подписан обеими сторонами, то он исключает взаимные претензии друг к другу. Нет необходимости подшивать его к основному договору. Число подлинников передаточного акта обычно совпадает с количеством договоров.

  • Денежная расписка.

    Если по основному соглашению предусмотрен расчет наличными деньгами, то получающая недвижимость сторона (например, покупатель) должен взять с отчуждающей стороны (например, продавца) расписку. Она документально подтверждает, что обязательства одной стороны по оплате объекта были выполнены своевременно и в полном объеме.

    Обратите внимание! Если объект пребывает в долевой собственности, то прилагается несколько расписок — от каждого совладельца.

Сопровождающие документы

Сопровождающие документы предназначены для обеспечения наибольшей достоверности сделки. Они не прилагаются к основному договору и могут не отражаться в его положениях, однако обязательно требуются участникам для проверки юридической чистоты объекта и для последующей регистрации права собственности в ЕГРН.

Их разделяют на 2 группы.

Предметные:

  • справка из ФНС об отсутствии задолженностей,
  • выписка из ЕГРН,
  • документ об отсутствии построек (для земельных наделов),
  • согласование границ территории,
  • письменное согласие банка на сделку (при ипотеке) и др.

Личные:

  • паспорта обеих сторон;
  • согласие супруга на совершение сделки;
  • свидетельство о заключении брачного союза;
  • свидетельства рождения детей (к примеру, если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние лица) и др.